二线城市房价上涨的“底气”在哪里?

来源:本站原创 发布时间:2019-09-09

  在一线城市人口、资源等要素趋于饱和的情况下,二线城市正成为中国经济的强大引擎。在人口政策、土地财政等多重因素刺激下,二线城市房地产市场一路高歌猛进,成为本轮房价上涨的重要推动力。

  8月15日,国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,7月份,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.7和0.9个百分点。虽然涨幅回落,但涨势依然明显。

  为了统一口径,我们将依据国家统计局70个大中城市房价指数采用的城市划分标准,即将省会(首府)城市、计划单列市在内的31个城市作为二线城市。

  从房价涨幅走势上看,在严厉调控之下二线城市相比一线城市抗跌性更强,虽然涨幅在逐月收窄,但涨势不改,部分二线%以上的同比涨幅。

  2017年初开始,以“房住不炒”为总基调的房地产调控席卷全国,全年超过100个城市密集发布调控政策,其中涵盖绝大多数二线城市。受调控影响,二线城市房价涨幅一路下跌。根据百城住宅价格指数同比数据,2017年1月二线%,并一路下探。截至2019年7月,这一数值下跌至5.26%。但相比一线城市,二线城市的涨幅依然可观。

  8月15日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,西安新建商品住宅销售价格同比涨幅达到25.3%,呼和浩特达到20.3%。贵阳、石家庄、武汉、西宁、昆明、成都、大连、哈尔滨同比涨幅分列3~10位,涨幅均超过10%。从环比数据看,列入统计范围的31个二线城市除天津下跌、石家庄持平外,其余29个城市新建商品住宅均实现环比上涨,其中西安、厦门、成都、南京、贵阳、武汉、西宁环比涨幅超过1%。

  以2015年作为定基统计,新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安(63.8%)、合肥(60.5%)、厦门(56.9%)、武汉(53.8%)、南京(52.5%)、石家庄(50.5%)、贵阳(47.9%)、成都(47.4%)、杭州(47.1%)、济南(46.2%)。在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中,列入统计的二线席,成为本轮房价上涨的绝对主力。

  按照各地方统计局的统计数据,2018年人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。除深圳和广州外,其余均为二线.70万人。将人口变化的统计周期拉长可以发现,合肥常住人口从2008年的501万增长到2018年的808.7万,11年间增长了61.42%;郑州人口2018年突破千万,11年人口增长36.31%;天津常住人口11年增长32.62%;成都、太原、厦门常住人口增长分别达到28.52%、27.37%和26.07%。

  2016年《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》(国办发〔2016〕72号)出台,根据通知精神,2016~2020年各地将推动1亿非户籍人口在城市落户,二线城市成为本轮吸引人口的主力。从2016年开始,大部分二线城市出台了吸引人才和放松落户条件的政策措施。

  以2018年人口增长和房价涨幅双料冠军西安为例,2018年1月份,只凭身份证和毕业证即可申请办理西安户口;2月份户籍新政再升级,一人落户,直系亲属可举家随迁。人口增长大户郑州2017年出台史上最强的引才新政,除了重金引才外,对高校毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学归国人员和技能人才实行“零门槛”落户。

  从落户条件看,天津、成都、杭州、青岛、武汉、南京等二线城市的落户门槛为本科,重庆、长沙、大连、宁波、杭州(紧缺专业大专)、青岛(附加1年社保)、武汉(附件1年社保)、南京(附加2年社保)等二线城市门槛降低到大专或高职,而宁波的落户条件降到了中专(高中)(附2年社保)。

  各城市引才或落户政策五花八门,在此不一一赘述。不过可以肯定的是,二线城市的大规模引进人才(人口),成为推动本轮房价上涨的重要因素。

  中房智库根据WIND数据对2017年以来二线城市住宅用地成交情况进行梳理发现,2017年1月二线城市住宅用地成交楼面价仅为3985元/平方米,到2019年7月31日达到6975元/平方米,两年半时间楼面地价上涨了75%。值得深思的是这一地价涨幅是在严厉的房地产调控政策之下。基于此,2018年底住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年的调控目标,将“稳地价”放在首要位置。

  根据中指研究院对全国主要城市土地财政依赖度排名,二线城市土地财政依赖度普遍高于一线城市和三四线位的分别为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都,除广州外均属二线城市。

  为了控制房价,一方面要加大土地供应力度,另一方面又要打破土地财政,似乎是一个悖论。这关键取决于土地出让用途和出让方式。一味价高者得的拍卖方式势必造成高溢价,然后向西沿着欧亚草原传播到西亚和欧洲,生财有道图库www8277cc一味以利益最大化为目标势必忽视保障房用地供应。

  今年3月份以来,部分二线城市为首的土地市场持续高热,成交量、地价频创新高。住建部对此进行了预警提示。在此情况下,包括杭州、苏州、合肥等城市纷纷调整土拍规则,如“降低一次性报价最高限价”“配建保障房”等,力图进一步稳定地价。

  虽然人口和土地是二线城市房价上涨的重要推动因素,但总体来看二线城市房价上涨也有其内在合理性。首先,二线城市房价与一线城市尚有明显差距,除了厦门、南京、杭州等沿海发达城市房价直追一线城市外,大多数二线城市房价并不算高,平均房价不足一线城市的三分之一。近两年二线城市的房价上涨,很大程度上属于补涨行情。其次,二线城市经济高速发展和城市竞争力的大幅提升,为房价上涨注入了充足的底气。

  “一城一策”之下,各城市自身禀赋不同,发展状况不同,在房价调控上应当最大程度上发挥主体责任,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,保持房价合理稳定。


Copyright © 2002-2011 DEDECMS. 织梦科技 版权所有 Power by DedeCms

黄大仙六肖王| 皇帝十码公开网站是多少啊| 九龙印刷图库看图区| 六和合彩网站管家婆| 解码大师心水坛| 香港王中王高手论坛料| 香港财神印刷图库| 正版苹果报通天报彩图| 今期特马刘伯温玄机图| 香港最快搅珠现场直播|